Di Antonio Procida
Nel panorama della cooperazione fiscale internazionale si apre una nuova fase: a partire dal 2026 entrerà pienamente in vigore il nuovo framework globale per lo scambio automatico dei dati relativi agli immobili esteri, disciplinato dall’International Property Information System (IPIS) e dal nuovo IMT MCAA – Multilateral Competent Authority Agreement on the Exchange of Real Estate Information. L’Italia è tra le giurisdizioni che hanno già sottoscritto l’accordo, ponendosi tra i Paesi europei maggiormente impegnati nel processo di trasparenza patrimoniale internazionale, dopo anni di scambi automatici basati principalmente su redditi finanziari (CRS), attività offshore e informazioni societarie (CbCR, DAC).
Che cosa prevede il nuovo scambio internazionale sugli immobili
Il nuovo IMT MCAA stabilisce che i Paesi aderenti dovranno trasmettere annualmente una serie di informazioni relative a:
- proprietari e titolari effettivi di immobili situati all’estero;
- valore dell’immobile, indirizzo, caratteristiche catastali e informazioni di natura urbanistica;
- importi di imposte patrimoniali o di registro pagate;
- eventuali mutui o ipoteche gravanti sull’immobile;
- dati di locazioni e canoni percepiti;
- transazioni avvenute nell’anno di riferimento (cessioni, donazioni, successioni).
Una raccolta di dati estremamente dettagliata, molto più ampia rispetto a quella già scambiata tra le amministrazioni finanziarie europee tramite le direttive DAC. Questo nuovo standard nasce per contrastare tre fenomeni diffusi:
- occultamento di immobili esteri attraverso società schermo;
- intestazioni fittizie tramite trust o fondazioni opache;
- evasione delle imposte italiane su immobili non dichiarati, come IVIE o i redditi da locazione.
Quando partiranno gli scambi e quali dati riguarderanno l’Italia
Sebbene la raccolta dei dati sarà avviata già nel 2025, il primo scambio effettivo tra le amministrazioni fiscali è previsto dal 2027, e riguarderà:
- gli immobili detenuti all’estero da persone fisiche e imprese residenti in Italia;
- gli immobili posseduti in Italia da soggetti esteri, le cui informazioni saranno trasmesse alle rispettive amministrazioni.
Gli Stati avranno l’obbligo di raccogliere i dati riferiti almeno al proprietario legale, titolare effettivo (beneficial owner), detentore economico in caso di uso diverso dalla proprietà e soggetto che percepisce i redditi derivanti dall’immobile.
Un meccanismo che cambia gli equilibri della vigilanza fiscale
L’avvio dello scambio sugli immobili esteri rappresenta una delle principali evoluzioni del sistema di trasparenza patrimoniale internazionale dopo il CRS. Per l’Italia le conseguenze saranno immediate:
- aumento degli accertamenti IVIE e redditi esteri;
- riduzione significativa dei contenziosi su attività non dichiarate;
- maggiori incassi derivanti da compliance spontanea;
- potenziamento delle verifiche antiriciclaggio.
Lo scambio automatico dei dati sugli immobili esteri segna un passo decisivo nella cooperazione fiscale globale: ciò che fino a pochi anni fa era difficilmente accertabile, ora sarà accessibile in modo standardizzato e costante. Se da un lato aumenta il livello di trasparenza, dall’altro cresce la responsabilità di contribuenti e imprese: non sarà più possibile confidare in asimmetrie informative tra Stati. Per questo sarà fondamentale avviare una pianificazione patrimoniale e fiscale accurata, verificare la corretta dichiarazione degli immobili esteri e assicurarsi che i dati in dichiarazione coincidano con quelli rilevabili dai registri internazionali.
